기초생활수급자 신청을 준비하면서 가장 막히는 부분이 바로 재산을 소득으로 환산하는 과정입니다. 내 명의로 된 집이 있으면 어떻게 되는지, 전세나 월세 보증금은 재산에 그대로 잡히는 건지, 공식은 봤는데 실제로 숫자가 어떻게 돌아가는지 감이 안 잡히는 분들이 많습니다.
이 글에서는 2026년 기준으로 소득인정액 계산 시 주택과 보증금이 어떤 방식으로 반영되는지, 주거용재산과 일반재산의 차이는 무엇인지, 지역별 기본재산액 공제까지 실제 계산 흐름을 따라가며 정리했습니다. 복잡한 산식을 한눈에 파악할 수 있도록 단계별로 풀어드리겠습니다.
목차
소득인정액 재산 반영 구조
기초생활수급자 선정 여부는 소득인정액이 급여종류별 선정기준 이하인지에 따라 결정됩니다. 여기서 재산은 단순히 "얼마짜리 집이 있다"로 끝나지 않고, 일정한 공식을 거쳐 매월 소득처럼 환산됩니다. 이 환산 구조를 먼저 이해해야 이후 세부 내용이 명확해집니다.
소득인정액 산정 공식
소득인정액은 크게 두 부분을 합산하여 산출합니다.
📐 소득인정액 산정 공식
- 소득인정액 = 소득평가액 + 재산의 소득환산액
- 소득평가액 = 실제소득 - 가구특성별 지출비용 - 근로소득공제
- 재산의 소득환산액 = (재산 - 기본재산액 - 부채) × 소득환산율
소득평가액과 재산의 소득환산액 중 어느 하나가 마이너스(-)가 되더라도 0원으로 처리됩니다. 즉, 재산이 기본재산액보다 적다고 해서 소득평가액에서 차감해주는 것은 아닙니다.
재산이 소득으로 바뀌는 원리
재산을 직접 소득에 더하는 게 아니라 소득환산율을 곱해서 월 소득처럼 변환하는 구조입니다. 예를 들어 일반재산 1,000만 원이 있다면 월 4.17%를 곱한 약 41만 7천 원이 매월 소득으로 잡히는 셈이죠. 다만 이 계산에 앞서 기본재산액을 먼저 빼주기 때문에, 실제 환산되는 금액은 그보다 적거나 0원이 될 수 있습니다.
2026년 급여별 선정기준
산출된 소득인정액은 아래 기준과 비교하여 수급 여부가 결정됩니다.
| 급여 종류 | 기준 중위소득 비율 | 4인가구 선정기준 |
|---|---|---|
| 생계급여 | 32% 이하 | 2,078,316원 |
| 의료급여 | 40% 이하 | 2,597,895원 |
| 주거급여 | 48% 이하 | 3,117,474원 |
| 교육급여 | 50% 이하 | 3,247,369원 |
2026년 4인가구 기준 중위소득은 6,494,738원입니다. 생계급여와 의료급여는 부양의무자 기준이 다르지만, 생계·주거·교육급여는 부양의무자 부양능력 판정기준을 적용하지 않는다는 점도 참고하시기 바랍니다.
주거용재산 범위와 평가 방법
재산 중에서도 거주 목적의 재산은 별도로 분류되어 낮은 소득환산율이 적용됩니다. 내가 살고 있는 집이 주거용재산으로 인정받느냐, 일반재산으로 잡히느냐에 따라 소득인정액이 크게 달라지기 때문에, 이 구분을 정확히 아는 것이 핵심입니다.
주거용재산으로 인정되는 범위
주거용재산은 실제 거주를 목적으로 하는 재산에 한해 인정됩니다. 구체적으로 다음이 해당합니다.
- 단독주택, 공동주택(아파트·연립·다세대), 준주택(오피스텔·고시원·기숙사 등) 및 부속토지
- 위 주택에 대한 임차보증금(전세금 포함)
- 소매점, 미용원 등이라도 시장·군수·구청장이 거주용으로 인정한 경우 (단, 위 주택·임차보증금이 없을 때 1호에 한함)
여기서 중요한 점은 해당 주택에 실제로 거주해야 주거용재산으로 분류된다는 것입니다. 내 명의 아파트가 있어도 다른 곳에 살고 있다면 일반재산으로 반영됩니다.
주거용재산 한도액
주거용재산으로 인정받을 수 있는 금액에도 상한선이 있습니다. 한도를 초과하는 부분은 일반재산 환산율이 적용되므로 지역별 한도액을 확인해야 합니다.
| 구분 | 서울 | 경기 | 광역·세종·창원 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|---|
| 생계·의료·주거·교육급여 | 17,200만 원 | 15,100만 원 | 14,600만 원 | 11,200만 원 |
주택 가격은 어떻게 산정하나
주택의 재산가액은 지방세법상 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 실거래가나 시세와 다르며, 통상적으로 시세보다 낮게 책정됩니다.
- 공동주택(아파트 등): 국세청·국토교통부 공동주택가격
- 단독주택: 개별주택가격(시장·군수·구청장 결정)
- 토지: 개별공시지가 × 면적
- 건축물·시설물: 지방자치단체장이 결정한 가액
공적자료 조회를 통해 확인되는 가격이 원칙이므로, 본인이 생각하는 시세와 차이가 있을 수 있습니다. 실제 산정 금액은 주민센터에서 공적자료 조회 후 확인 가능합니다.
전세·월세 보증금 반영 방식
전세나 월세로 살고 있는 경우에도 보증금은 재산으로 잡힙니다. 다만 보증금의 성격과 용도에 따라 주거용재산 또는 일반재산으로 나뉘고, 주택 임차보증금에는 별도의 보정계수가 적용됩니다. 이 부분을 모르면 예상보다 높은 소득인정액이 나올 수 있으니 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
주택 임차보증금 계산법
주거 목적으로 주택을 임차한 경우의 보증금(전세보증금, 월세보증금)은 주거용재산으로 분류됩니다. 이때 보증금 전액이 아닌 95%만 재산으로 반영됩니다.
💰 주택 임차보증금 산정 공식
- 주택 임차보증금 = 전월세계약서상 임차보증금 × 적용률(0.95)
이 5% 공제는 형평성을 위한 조치입니다. 주택을 소유한 경우에는 시가표준액(시세보다 낮은 금액)으로 평가하는 반면, 전월세 보증금은 계약서 금액 그대로 잡히기 때문에 그 차이를 보정하는 것이죠. 차세대사회보장정보시스템에 계약서상 보증금을 입력하면 적용률 0.95는 자동으로 반영됩니다.
주거용 vs 주거용 이외 보증금
모든 보증금이 동일하게 처리되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 해당 사례 | 재산 분류 | 소득환산율 | 적용률 |
|---|---|---|---|---|
| 주거용 | 아파트 전세, 오피스텔 월세 등 | 주거용재산 | 월 1.04% | 0.95 적용 |
| 주거용 이외 | 상가 보증금, 점포 임차 등 | 일반재산 | 월 4.17% | 적용 안 함 |
상가나 점포의 임차보증금은 계약서 금액 그대로 일반재산에 반영되며, 0.95 적용률도 적용되지 않습니다.
임차보증금 확인 절차
임차보증금은 임대차계약서를 제출하여 확인합니다. 확정일자를 받았거나 전세권을 설정한 계약서를 준비하면 됩니다. 주택임대차 계약의 경우 국토교통부가 확보한 임대차 정보가 차세대사회보장정보시스템에서 열람 가능하므로, 계약서의 진위 여부도 함께 확인됩니다.
유효기간이 만료된 임대차계약서라 하더라도, 임대인이 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신 거절 통지를 하지 않았다면 동일 조건으로 자동 갱신된 것으로 인정됩니다.
기본재산액 공제와 소득환산율
재산에서 가장 먼저 빠지는 금액이 기본재산액입니다. 기본적인 생활 유지에 필요한 재산으로 보고 소득환산에서 제외해주는 것인데, 지역에 따라 공제 금액이 다릅니다. 이 공제 후 남은 금액에 재산 종류별 환산율을 곱해야 최종 소득환산액이 나옵니다.
지역별 기본재산액
기본재산액은 지역별 전세가격 차이를 반영하여 차등 적용됩니다. 가구 규모와 관계없이 동일한 금액이 공제됩니다.
| 구분 | 서울 | 경기 | 광역·세종·창원 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|---|
| 생계·의료·주거·교육급여 | 9,900만 원 | 8,000만 원 | 7,700만 원 | 5,300만 원 |
기본재산액은 주거용재산 → 일반재산 → 금융재산 순서로 공제합니다. 다만 소득환산율 100%가 적용되는 자동차에서는 기본재산액을 공제하지 않습니다.
재산 종류별 소득환산율
기본재산액과 부채를 뺀 나머지 재산에 아래 환산율을 적용합니다.
| 재산 종류 | 소득환산율(월) | 환산율 설정 근거 |
|---|---|---|
| 주거용재산 | 1.04% | 주거안정성 고려, 일반재산의 1/4 수준 |
| 일반재산 | 4.17% | 기본재산 초과분을 2년간 사용 가정 |
| 금융재산 | 6.26% | 현금화 용이성 반영, 일반재산의 1.5배 |
| 자동차(100% 적용) | 100% | 차량 보유 시 수급 보장 곤란한 국민 정서 반영 |
주거용재산은 환산율이 월 1.04%로 가장 낮고, 자동차는 100%로 가장 높습니다. 같은 1,000만 원이라도 주거용재산이면 월 10만 4천 원, 일반재산이면 월 41만 7천 원으로 소득인정액에 반영되는 금액이 4배 차이가 납니다.
실제 계산 예시
구체적인 사례를 통해 계산 흐름을 확인해보겠습니다.
📝 계산 예시: 세종시 거주, 주거용재산 1억 5,600만 원 보유
- ① 주거용재산 적용한도 1억 4,600만 원 초과분 1,000만 원 → 일반재산 환산율(월 4.17%) 적용
- ② 남은 주거용재산 1억 4,600만 원에서 기본재산액 7,700만 원 차감
- ③ 차액 6,900만 원 → 주거용재산 환산율(월 1.04%) 적용
- ④ 재산의 소득환산액 = (1,000만 × 4.17%) + (6,900만 × 1.04%) = 41.7만 + 71.76만 = 약 113.5만 원/월
한도액 초과분이 일반재산으로 먼저 빠지고, 나머지에서 기본재산액을 공제한 뒤 주거용 환산율을 적용하는 순서에 주의해야 합니다.
소득인정액 재산 계산, 핵심만 기억하세요
집을 소유하고 있거나 전세·월세 보증금이 있을 때 소득인정액에 미치는 영향은 재산의 종류, 거주 여부, 지역에 따라 크게 달라집니다. 주거용재산으로 인정받으면 환산율이 월 1.04%로 낮아지고, 기본재산액 공제까지 받을 수 있어 실제 반영 금액은 예상보다 적을 수 있습니다.
본인의 재산 상황이 어떻게 반영되는지 정확히 확인하려면, 거주 지역의 기본재산액과 주거용재산 한도액을 먼저 파악한 뒤 위 공식에 대입해보시기 바랍니다. 주민센터에서 모의 계산을 요청하면 공적자료 기준의 정확한 소득인정액을 확인할 수 있습니다.
소득인정액 재산 계산 관련 자주 묻는 질문
Q1. 내 명의 집이 있으면 기초수급자가 될 수 없나요?
집이 있다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 주택의 시가표준액에서 기본재산액을 공제하고 소득환산율(주거용 월 1.04%)을 적용한 금액이 소득인정액에 반영됩니다. 이 금액과 소득평가액을 합산한 소득인정액이 급여종류별 선정기준 이하라면 수급자로 선정될 수 있습니다.
Q2. 전세보증금 5% 공제는 자동으로 적용되나요?
네, 차세대사회보장정보시스템에 임대차계약서상 보증금을 입력하면 적용률 0.95가 자동 반영됩니다. 별도로 신청하거나 요청할 필요는 없습니다. 다만 상가 등 주거용 이외 보증금에는 이 적용률이 적용되지 않습니다.
Q3. 주거용재산 한도액을 초과하면 어떻게 되나요?
한도액을 초과하는 금액은 일반재산으로 분류되어 월 4.17%의 소득환산율이 적용됩니다. 한도 이내 금액에서는 기본재산액을 공제한 후 주거용 환산율 월 1.04%가 적용됩니다. 초과분이 먼저 일반재산으로 빠지고, 나머지에서 기본재산액을 공제하는 순서에 유의하셔야 합니다.
Q4. 서울과 지방의 기본재산액 차이가 왜 이렇게 큰가요?
기본재산액은 지역별 최저주거면적 전세가격 등의 차이를 반영한 것입니다. 서울은 9,900만 원, 그 외 지역은 5,300만 원으로 4,600만 원의 차이가 있는데, 이는 서울의 주거비가 그만큼 높기 때문에 기본적 생활 유지에 더 많은 재산이 필요하다고 본 것입니다.
Q5. 임대차계약서 유효기간이 지났는데 보증금이 재산에 잡히나요?
임대인이 계약 만료 전 6개월~2개월 사이에 갱신 거절 통지를 하지 않았다면, 주택임대차보호법에 따라 동일 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 이 경우 해당 보증금은 계속 재산으로 반영됩니다.
Q6. 내가 살지 않는 명의만 있는 집도 주거용재산인가요?
아닙니다. 주거용재산은 해당 주택에 실제로 거주하는 경우에만 인정됩니다. 본인 명의의 주택이라도 다른 곳에 거주하고 있다면 일반재산으로 분류되어 월 4.17%의 더 높은 소득환산율이 적용됩니다.
